La prossima manovra finanziaria riserva per le società immobiliari di gestione esercitate in forma di società in nome collettivo, in accomandita semplice, a responsabilità limitata, per azioni e in accomandita per azioni un’interessante via di uscita: quella di mantenere la forma societaria, necessaria per beneficiare delle disposizioni dell’articolo 3 del Decreto Legislativo 31 ottobre 1990, n. 346 in tema di trasferimenti per donazione o successione non soggetti ad imposta e, contestualmente, evitare la normativa delle società di comodo, non applicabile alle società di persone.
Come accadde l’ultima volta nel 2016 con l’articolo 1, commi da 115 a 120, della Legge 28 dicembre 2015, n. 208, il disegno di legge di bilancio ripropone un regime fiscale agevolato, di carattere temporaneo, finalizzato all’assegnazione e alla cessione agevolata ai soci di taluni beni immobili, non utilizzati come beni strumentali nell’attività propria dell’impresa, beni mobili iscritti in pubblici registri, nonché, per quanto qui ci interessa, per la trasformazione in società semplici delle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la gestione dei predetti beni immobili e mobili registrati.
Per comprendere il vantaggio della trasformazione agevolata in società semplice è necessario fare un passo indietro. Qualsivoglia operazione straordinaria che determini, con sé, la regressione in società semplice assume piena natura realizzativa. La neutralità fiscale prevista in generale dal TUIR per le operazioni di natura straordinaria, si pensi alle disposizioni degli articoli 170, 172 e 173 di cui al capo terzo del predetto Testo Unico, si basa sul presupposto condiviso che tutte le società o gli enti coinvolti dall’operazione straordinaria producano reddito d’impresa derivante dall’esercizio di imprese commerciali. Qualora, invece, sia coinvolto un soggetto differente, come accade ad esempio nella trasformazione regressiva in società semplice di una società in accomandita semplice, il fenomeno successorio assume completa natura realizzativa. Dalla trasformazione, in particolare, possono emergere plusvalenze patrimoniali di cui all’articolo 86 del TUIR in considerazione della destinazione dei beni, benché figurativamente, a finalità estranee all’esercizio dell’attività di impresa.
Secondo la giurisprudenza di legittimità la trasformazione di una società commerciale in una società semplice, meglio definita come “de-commercializzazione” di un ente societario (Cass. n. 30228 del 2018), è equiparabile ad un trasferimento a titolo oneroso, con gli stessi risultati appena illustrati. Secondo tale orientamento la trasformazione, infatti, comporta l’assunzione di una forma giuridica nell’ambito della quale, almeno per legge, non può essere esercitata attività di impresa e, di conseguenza, non può prodursi reddito d’impresa, condizione essenziale per il mantenimento della neutralità fiscale. A differenza delle società di cui agli articoli 55 e 73 del TUIR, per le quali il reddito prodotto si considera, in ogni caso, reddito d’impresa, la società semplice non può essere titolare di reddito d’impresa, con la conseguenza che i beni di una società semplice non possono essere considerati come “beni relativi all’impresa”.
Più nel dettaglio, infatti, la natura realizzativa dell’operazione è la conseguenza diretta della natura, giuridica e tributaria, della società semplice, in sostanza non commerciale e, quindi, non imprenditoriale. Non a caso, con riferimento alla precedente esperienza di assegnazione/trasformazione agevolata, l’Amministrazione Finanziaria nella Circolare n. 37/E del 16 settembre 2016, confermando le indicazioni della precedente Circolare n. 26/E del 1° giugno 2016, specificò che l’assenza della qualifica imprenditoriale in caso alla società semplice, avente ad oggetto esclusivo o principale la gestione di beni, comporta che la trasformazione di una società commerciale in una società semplice di mera gestione immobiliare determina la cessazione dell’attività imprenditoriale, con la conseguenza che all’atto di trasformazione la società dovrà provvedere alla chiusura della partita Iva.
Ne consegue, pertanto, che la disciplina della trasformazione agevolata è applicabile esclusivamente alle cosiddette immobiliari di gestione, ovvero alle società di gestione passiva consistente nella mera percezione di canoni di locazione e non al diverso caso della società che ponga in essere un’attività consistente nell’esecuzione di una serie di servizi complementari e funzionali al godimento dell’immobile.
