Possono fruire del Superbonus anche i comproprietari di un immobile composto da due a quattro unità, senza considerare le pertinenze, quindi privo di condominio. Lo prevede espressamente l’articolo 119 del D.L. n. 34/2020. Tuttavia, in alcuni casi, anche se il titolo edilizio, o più correttamente la comunicazione di inizio attività asseverata, è precedente alla data del 17 febbraio 2023, quindi anteriore rispetto all’entrata in vigore del D.L. n. 11/2023, non sarà possibile fruire della cessione del credito o dello sconto in fattura.
In taluni casi non rileverà solo la data di presentazione della CILAS, ma anche il soggetto che materialmente ha effettuato la comunicazione di inizio lavori e soprattutto se inizialmente si troverà nelle condizioni, prima dell’avvio dell’intervento, di fruire dell’agevolazione in esame. In molti casi, se tali condizioni non sono presenti i contribuenti possono porre in essere una serie di atti finalizzati ad ottenere il beneficio.
Tuttavia, si deve tenere conto che nel frattempo che sono intervenuti ben due decreti e la disciplina è parzialmente cambiata.
Infatti, in primis il c.d. decreto Aiuti – quater (DL n. 176/2022) ha ridotto la percentuale di detrazione dal 110 al 90 per cento. In secondo luogo, il D.L. n. 11/2023 ha precluso la possibilità di avvalersi della cessione del credito o dello sconto in fattura qualora la comunicazione di inizio lavori sia effettuata dopo il 16 febbraio 2023.
In molti casi, qualora non sussistano inizialmente le condizioni per fruire della detrazione, i proprietari possono decidere di porre in essere operazioni in grado di consentire in futuro, l’applicazione dei benefici fiscali. Tuttavia, come detto, l’approvazione dei predetti decreti rende ben più difficile l’ottenimento dei benefici fiscali.
Si consideri, ad esempio il caso in cui un edificio sia posseduto in comproprietà da tre fratelli e sia composto da cinque unità immobiliari. In tale ipotesi, è preclusa la detrazione del 110 per cento. Infatti, l’esistenza di tre comproprietari determina la mancanza del condominio ed essendo l’edificio composto da più di quattro unità immobiliari non è possibile fruire della maggiore detrazione. Tuttavia, i tre comproprietari possono decidere di procedere ad un atto di divisione e dare luogo alla costituzione del condominio. Successivamente alla divisione e in presenza del condominio sarà possibile fruire del beneficio fiscale previsto dall’art. 119 del D.L. n. 34/2020. Deve però osservarsi che nel frattempo i due D.L. n. 176/2022 e D.L. n. 11/2023 hanno previsto rilevanti limitazioni. In primo luogo, come già ricordato il beneficio fiscale risulta ridotto al 90 per cento. Inoltre, il beneficio fiscale potrà essere fatto valere esclusivamente nella forma di detrazione in sede di dichiarazione dei redditi.
Si supponga ancora, diversamente dal caso precedente, che i tre comproprietari, ancor prima dell’atto di divisione abbiamo presentato in data 30 dicembre 2022 la CILAS e solo successivamente, cioè nel mese di aprile dell’anno 2023, intendano procedere all’atto di divisione.
In tale ipotesi si deve ragionevolmente dubitare sia della possibilità di fruire della detrazione del 90 per cento, ma anche della possibilità di fruire dello sconto in fattura o della cessione del credito. Infatti, a seguito dell’atto di divisione, il condominio neocostituito potrebbe subentrare nel titolo originario o più correttamente nella comunicazione di inizio lavori. Ciò dovrebbe determinare il diritto a fruire della detrazione del 90 per cento. Tuttavia, la soluzione non è affatto certa e sembra essere più probabilmente negativa.
Infatti, il titolo presentato inizialmente dai tre comproprietari, se da una parte rimane valido, dall’altra il subentro dovrebbe avere effetto successivamente alla costituzione del condominio senza che i relativi effetti possano retroagire. In buona sostanza se la comunicazione di inizio lavori è stata presentata dai tre comproprietari, i quali non potevano avere diritto alla detrazione in mancanza del condominio, il successivo subentro da parte di altro soggetto, che teoricamente potrebbe fruire del beneficio fiscale, non consente l’applicazione della detrazione.
La comunicazione di inizio lavori asseverata equivale all’inizio dei lavori, anche se questi non sono effettivamente iniziati. Il fatto che l’adempimento sia stato eseguito da un soggetto che mancava inizialmente dei presupposti per fruire del beneficio fiscale preclude definitivamente l’applicazione dell’agevolazione. Infatti, si deve fare riferimento esclusivamente alla situazione esistente alla data di presentazione della CILA. E’ stato sempre questo l’orientamento manifestato più volte dall’Agenzia delle entrate. Non sussistono quindi dubbi che in corrispondenza di tale momento i comproprietari non potevano fruire del beneficio fiscale e tale possibilità risulta così preclusa anche per il condominio neocostituito subentrante nella comunicazione. Al fine di beneficiare della detrazione la situazione avrebbe dovuto essere “regolarizzata” sin dall’inizio. Sarebbe stato necessario prima effettuare l’atto di divisione con la costituzione del condominio. Successivamente avrebbe dovuto essere presentata la CILAS. Tuttavia, ponendo in essere le predette operazioni dopo il 16 febbraio 2023, l’unico beneficio fiscale sarà costituito dalla detrazione senza la possibilità di fruire della cessione del credito o dello sconto in fattura.
