Il Superbonus “semplificato” non è una sanatoria per gli abusi

Studio SalvettaArchivio, Fiscal Focus

L’art. 33 del DL 31.5.2021 n. 77 (c.d. decreto “Semplificazioni”) pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 31 maggio 2021 ed entrato in vigore lo scorso 1° giugno, da giorni viene presentato come la norma che ha introdotto delle modifiche all’art. 119 del DL 34/2020 finalizzate a semplificare considerevolmente l’accesso all’agevolazione prevista dal Superbonus.

L’accesso alla maxi aliquota del 110% introdotta dal decreto Rilancio, come noto, ha incontrato numerosi ostacoli cagionati dalla presenza di irregolarità più o meno gravi sugli immobili oggetto degli interventi.

Tale problema risultava poi difficilmente superabile nel caso dei condomini tanto che il Superbonus nei mesi scorsi ha difficilmente trovato applicazione soprattutto nei complessi abitativi plurifamiliari.

Allo scopo di superare queste criticità, il Decreto Semplificazioni ha modificato il titolo abilitativo che consente la realizzazione degli interventi previsti dal Superbonus.

Per effetto dell’introduzione del nuovo comma 13-ter nell’art. 119 del DL 34/2020, gli interventi relativi al 110%, con la sola eccezione di quelli di demolizione e ricostruzione dell’edificio, vengono considerati alla stregua di interventi di manutenzione straordinaria, per la cui autorizzazione è sufficiente la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata).

La nuova disposizione ha come obiettivo dichiarato il superamento dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili di cui all’art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001 (T.U. Edilizia), posto che “la presentazione della CILA non richiede l’attestazione di stato legittimo” di cui al richiamato art. 9-bis.

In sostanza, in ottemperanza alla modifica normativa in commento, gli interventi ammessi al Superbonus, ad eccezione di quelli che comportano la demolizione e ricostruzione di edifici, sono realizzabili tramite Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), la cui presentazione non richiede l’attestazione dello stato legittimo.

Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Viene meno, invece, l’obbligo, previsto dalla disciplina previgente, di attestare lo stato legittimo dell’immobile di cui all’articolo 9-bis del Tu Edilizia.

Il DL Semplificazioni, in deroga a quanto previsto dall’art. 49 del DPR 380/2001, identifica inoltre sole quattro ipotesi che determinano la decadenza del beneficio fiscale: mancata presentazione della Cila, interventi in difformità dalla Cila, assenza dell’attestazione dei dati obbligatori (estremi del titolo abilitativo o del provvedimento legittimante, edificio ante 1967), non corrispondenza al vero delle attestazioni e delle asseverazioni richieste dalla normativa per l’accesso alla maxi-detrazione.

La norma ciò non di meno non manca di precisare: «Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento».

Tale precisazione, invero, implica che l’esonero ad inizio lavori dall’attestazione dello stato legittimo non rappresenta una moratoria dei possibili abusi.

Infatti, ogni abuso e ogni difformità precedenti alla realizzazione degli interventi del Superbonus, restano comunque tali e quindi sanzionabili. In pratica, con le nuove disposizioni del DL Semplificazioni non sono cancellati i poteri sanzionatori dell’amministrazione. Inoltre «restano fermi, ove dovuti, gli oneri di urbanizzazione».

In sostanza, se da una parte è vero che la presenza di eventuali abusi sull’immobile oggetto degli interventi, per effetto della modifica normativa introdotta dal Decreto Semplificazioni, non pregiudica più la spettanza dell’agevolazione nel senso che non determina ipso facto la decadenza dall’agevolazione, ciò non toglie che dal punto di vista operativo la semplificazione è solo apparente.

Prima di dichiarare risolutiva la semplificazione vanno considerati gli incroci con le ulteriori disposizioni normative in materia di edilizia non solo a livello statale ma anche regionale e comunale. Del resto l’art. 33 del decreto semplificazioni non incide minimamente sulla responsabilità dei tecnici riguardo alle verifiche di conformità degli edifici rispetto alle varie normative tecnico-urbanistiche, paesaggistiche, sulla sicurezza etc. Verifiche dalle quali – nonostante il tentativo di semplificazione – sembra impossibile poter prescindere, in quanto rientrano comunque nelle responsabilità del professionista.

A ciò si aggiunga che la presentazione della Cila quale titolo abilitativo per l’accesso agli interventi agevolati dal Superbonus determina una duplice e non trascurabile conseguenza:

  • in primis, dal tenore letterale della norma in commento sembrerebbe che anche interventi quali, ad esempio, la sostituzione di un impianto di climatizzazione dovranno essere eseguiti mediante una Cila e non più attraverso il titolo abilitativo “minore” che in genere li assente (nello specifico la cosiddetta”Cil”).
  • in secondo luogo la presentazione della Cila in luogo di altri titoli abilitativi non è grado di “superare” il problema degli abusi in quanto essa in ogni caso deve essere conciliata con le ulteriori norme previste in materia edilizia e in particolare con l’articolo 24 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, che al primo comma prevede che “La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata”.

Il secondo comma del medesimo articolo prevede poi che: “Ai fini dell’agibilità, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

  • a) nuove costruzioni;
  • b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
  • c) interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al comma 1”.

Ebbene la sopracitata disposizione normativa, in molte Amministrazioni comunali, viene interpretata nel senso di prevedere la necessità della certificazione di agibilità oggetto della medesima, anche in caso di interventi così detti “minori”, per cui, al termine delle opere eseguite, anche in tali casi non si potrà prescindere dalla presentazione della documentazione necessaria ai fini dell’ottenimento dell’agibilità.

E ciò in quanto dal tenore letterale della norma, la certificazione attestante l’agibilità è necessaria tutte le volte in cui si effettuano interventi che possano influire sulle “… condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”, e quindi vi possono essere pacificamente casi in cui, pur a fronte di interventi così detti “minori”, vi sia una modifica delle condizioni afferenti l’agibilità.

Nella specie, quindi, la circostanza che siano state eseguite solo opere di manutenzione straordinaria non esonera ex se dall’obbligo di presentare la certificazione relativa all’agibilità al termine dei lavori: certificazione che giammai sarà rilasciabile in presenza di abusi seppur minimi.

È chiaro, allora, che il superamento dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili di cui all’art. 9-bis comma 1-bis del DPR 380/2001 previsto dall’art. 33 non è in grado di essere effettivamente uno sblocca cantieri come annunciato.